10月世联-星河天津-北辰瑞景地块可研定位及营销思考报告 (共146页)

10月世联-星河天津-北辰瑞景地块可研定位及营销思考报告
辰瑞景地块定位及营销思考报告本项目思考维度住宅的精确定位什么样的产品、客户是谁？能兑现什么样的价值？如何最大化溢价？产品如何打造产品力如何提升？如何实现溢价？目标分析本体分析核心问题构建项目背景12未来营销方向针对化定位及客群的价值兑现思考？3核心问题Analyze亿城堂庭拿地价格：5900元/平米在售均价：15000元/平米本案拿地价格8184元/平米，全案均价需在19000元/平米以上，产生效益！金侨公园壹号拿地价格：7925元/平米入市价格：16500元/平米取地成本的上浮带来天然溢价2000元/平米的价格要求，完全超越现状红桥典型项目价格目标-初判项目均价（元/）㎡套均面积（）㎡套均总价（万元）公园墅仁恒河滨花园新兴中山八号项目均价（元/）㎡套均面积（）㎡套均总价（万元）仁恒海河广场融创王府壹号金融街南开中心融侨观邸新隆轩天津大悦城九州国际招商钻石山融创时代奥城宝利国际广场阳光晶典路德维希项目均价（元/）㎡套均面积（）㎡套均总价（万元）童年河金筑家园海河华鼎惠灵顿国际社区芥园金领国际项目均价（元/）㎡套均面积（）㎡套均总价（万元）长瀛御龙湾双发金玺城金玖家园珑着泽天下禾墅万万平米平米高地价客观带来高售价——1.9万/均价意味着超越北辰价格平台，全面挑战城市核心㎡！1.9万/单价意味着——㎡与南开、河北区高端住宅并驾齐驱，超过红桥和北辰区价格天花板目标-初判数据来源富思博得，统计口径为2013年1-8月目标-初判1.9万/㎡×6万㎡=11亿元1年销售11亿元意味着…区域项目套数总面积销售额均价河北区中铁国际城红桥区华城领秀红桥区惠灵顿国际社区（3500-4000元/精装）㎡河北区中海北宁湾红桥区亿城堂庭红桥区童年河南开区融侨观邸红桥区标杆项目拉高区域价格平台南开中高端项目代表超越北辰市场平台，跻身环内中高端项目之列年消化10亿元以上定义城市级影响力！数据来源富思博得，统计口径为2013年1-8月星河落户天津环内首个项目——高地价、高品质兑现，承担品牌精神及品牌形象拉升使命！目标-初判龙洲道外外环环线线龙泉路辰昌路本案瑞景片区11号号线线红桥区星河瑞景：入驻环内→Highlight瑞景→代言西北津北辰辰挂2013-093号宗地指标土地用途占地面积（万）㎡建筑面积（万）㎡容积率出让金额（亿元）溢价率楼面地价（元/）㎡住宅亿119%8184商业（5年内自持）0.9瑞
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