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华润中心 凯旋门一期定价报告
照凯旋门定价汇报(8.16版)华润置地(日照)有限公司营销管理部均价推导Part2客户落位Part3价格方案Part4利润测算PART1均价推导核心均价推导原则一:市场比较法均价影响因素内容环境29%配套30%21%合计品牌100%14%规划12%产品内部因素交通发展外部因素20%20%小区配套17%工程11%物业13%营销其他合计地理位置级差区域认知自然环境升值潜力通达程度道路等级公交及出租车生活配套休闲配套教育配套医疗设施区域规划区域发展潜力人文素质 开发商品牌项目规模建筑立面园区景观建筑密度户型结构产品附加值公共部分装修得房率配套完善度华润中心凯旋门一期产品定价模板新营华府御景东方王府花园水晶城竞争权重竞争权重竞争权重竞争权重权重加权评分加权得分评分加权得分评分加权得分评分加权得分     配套亮点施工单位品牌入住时间工程质量管理公司品牌收费标准物管服务营销展示及形象 49% 43.64 44.89 43.63 42.45重大不利因素 核心均价推导原则一:主要通过市场表比较法推导本次定价的核心均价竞品对比均价项目名称新营华府御景东方王府花园水晶城评分均价对比均价权重均价7819注:受项目发展历史和销售策略影响,目前项目最直接参考项目为新营华府;结合客户购买预期,建议高出100-200。通过市场比较法得出本次开盘均价约为:7800元/㎡核心均价推导原则二:成本定价法通过成本定价法(满足税后利润率10%的情况下)推导本次定价的核心均价:为7390元/㎡;通过成本定价法(满足税后利润率12%的情况下)推导本次定价的核心均价:为7657元/㎡;通过成本定价法(满足税后利润率14%的情况下)推导本次定价的核心均价:为7945元/㎡;凯旋门首次开盘,价格应保持在满足税后利润率12%之上,并保证后期产品具有一定的溢价空间。核心均价推导策略1、充分考虑到目前市场形势,本次定价应持谨慎态度,以去化为首要前提,保证一期开盘热销及较高去化率;2、为坚定前期市场与客户信心,价格保持上涨趋势,保证客户的跟进性,同时为后续房源价格留有余地,建议价格低开高走;3、鉴于区域内竞争激烈,均价策略以市场定价法为主,重点关注新营华府;4、为保证最大化去货和首批客户口碑维护,充分尊重客户价格预期:高于竞品100-200元/㎡左右。综合以上因素,建议首期开盘均价7700-7800元/平米PART2客户
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